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Landentwickler sind der Katalysator für die optimale Nutzbarmachung von Nichtbauland und Bauland für die Bauwirtschaft. Sie sind Spezialdienstleister, Experten und Risktaker und entlasten die nicht so versierten und erfahrenen Landbesitzer, bieten dabei aber die gleichen oder oft sogar bessere Chancen beim endgültigen Landverkauf.

Unentwickeltes Land zum Preis von entwickeltem Land verkaufen

Wie viel ist ein unbebautes Grundstück bzw. ein unterentwickeltes Areal wert? Der Grundbesitzer sieht Chancen auf eine erfolgreiche Entwicklung und damit auf einen hohen Wert des Landes, auch ein Landentwickler sieht große Chancen – wenn das Land fertig entwickelt ist. Beide Seiten haben dieselbe Hoffnung, aber beide haben keine Glaskugel, ob das Entwicklungspotential erfolgreich vom Markt angenommen wird. Sind die Behörden schnell genug, um das Projekt in angemessener Frist zu bewilligen? Was passiert bei Einsprachen? Finden sich Investoren und ggf. bereits Ankermieter? Ein solches Projekt hat viele Risiken, die sich alle nicht innert weniger Wochen einschätzen lassen. Von der Idee bis zum fertig entwickelten Projekt können auch mehr als 2 Jahre vergehen. Das Problem: Der Landbesitzer möchte einen guten Preis für sein Land, dieser gute Preis entsteht aber erst nach der fertigen Entwicklung. Der Entwickler ist durchaus bereit, den guten Preis für das Land zu bezahlen – aber nur, wenn das Projekt sich auch erfolgreich entwickeln lässt, inklusive der zahlreichen Unwägbarkeiten. Die Lösung: Kaufrecht.

Kaufrecht verbessert Chancen, minimiert Risiken

Aufgrund der oft langwierigen Bewilligungsphasen und Einsprachebeseitigungen gehen Landentwickler vermehrt dazu über, Land nur mehr im Kaufrecht zu übernehmen und zu entwickeln. Je nach Landtypus, Lage und Grösse beträgt die Zeitspanne für ein Kaufrecht üblicherweise zwischen 2 und 5 Jahren. Als Gegenleistung für das grundbuchlich verbriefte Recht, das Land in einem gewissen Zeitraum zu einem vereinbarten Preis zu kaufen, welches oft annähernd dem des fertig entwickelten Landes entspricht, werden sogenannte Penaltyzahlungen (A-fonds-perdu-Beitrag im Falle eines Nichteinlösens bzw. Nichtkaufs des Lands) mehr und mehr durch kombinierte Kaufrechts- und Landentwicklungsverträge abgeschlossen. Dabei verpflichtet sich der Kaufrechtsnehmer (Landentwickler) in einem vereinbarten Zeitraum definierte Schritte für die Landentwicklung zu unternehmen und diese im Falle eines Nichtkaufs an den Landbesitzer (Kaufrechtgeber) entschädigungslos zu übereignen oder einen vereinbarten Betrag an diesen zu bezahlen, wenn er die vereinbarten Schritte nicht erfüllt.

Der Erhalt einer Bewilligung, zum Beispiel für eine Arealüberbauung etc. ist üblicherweise nicht Gegenstand der versprochenen Schritte, da diese per se ausserhalb des direkten Einflussbereichs des Kaufrechtnehmers liegt. Zonenkonforme Planung kann hingegen durchaus verlangt und erwartet werden.

Eine weitere Spezialität stellen kombinierte Baurechts- und Kaufrechtsverträge dar. Der Landentwickler übernimmt das Land dabei sofort im Baurecht, erhält aber auch das Recht, das Land beispielsweise in den ersten fünf Jahren des Baurechts zu einem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Achtung: Das ist nicht zu verwechseln mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Baurechtsnehmers und Baurechtgebers. Der Landbesitzer hat dabei den Vorteil, dass er in jedem Fall das Land abgegeben hat und Einkommen generiert, sei es durch das vereinbarte Baurecht oder die Einlösung des Kaufrechts. Der Landentwickler seinerseits erhält eine grössere Flexibilität bei der Entwicklung und kann später entscheiden, ob er im Baurecht bleiben möchte oder einen Kauf bevorzugt. Dies ist von vielen Parametern abhängig, so dass diese Option dem Landentwickler eine grössere Freiheit bei der Risikobewertung gibt.

Wenn Sie mehr erfahren wollen ...

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