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Passives Einkommen sichert den Lebensstandard: Verlässliche, über Jahre planbare Einnahmen lassen es zu, Ausgaben zu planen. Klassische Formen sind Pensions- und Rentenkassen aber auch die Vermietung von Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Auch andere Anlagenformen wie Aktien, Aktienfonds oder sonstige Wertpapieranlagen mit Dividendenausschüttungen bieten die Möglichkeit, passives Einkommen zu generieren, also Einkommen, ohne zum Zeitpunkt des Einkommens aktiv und operativ arbeiten zu müssen. Oft ist es aber notwendig, zunächst aktiv und operativ tätig zu werden, Zeit und Geld zu investieren und Risiken einzugehen. Zudem stellt sich die Frage nach der Planbarkeit der Einnahmen: Dividenden können stark schwanken, und bei der Vermietung von Immobilien gibt es immer auch das Risiko des Leerstands, in dem kein Einkommen für Sie generiert wird.  

Erbpacht / Baurecht: 100 Jahre passives Einkommen gestalten

Eine weitere Form des passiven Einkommens ist die Überlassung von Bauland in Form eines Erbpachtvertrages (D/A) oder Baurechtsvertrages (CH). Das Erbpacht- und Baurecht sind starke und gut verankerte Rechte, die beiden Seiten, Baurechtgeber und Baurechtnehmer, einen hohen Rechtsschutz gewähren welche einem direkten Verkauf gleichstehen. Jedoch bleiben beide Parteien für die Dauer des Baurechts – in der Regel 100 Jahre und danach verlängerbar – Vertragspartner.

Als Baurechtgeber generieren Sie sofort bzw. ab vertraglich vereinbartem Zeitpunkt passives, inflationsgeschütztes Einkommen, ohne sich um dem wertsteigerndem Aktivvermögen Land zu trennen. Es bleibt in Ihrem Eigentum bzw. im Eigentum der Familie. Auch für Gemeinden und öffentliche Landbesitzer ist dies eine hervorragende Form der Landveräusserung. Sie bietet viele Vorteile und nur wenig Nachteile. Einzig wenn Sie sofort einen hohen Geldbetrag benötigen, ist der direkte Verkauf, allenfalls mit heute bei grösseren Parzellen oft üblichem Kaufrechts- und Landentwicklungsvertrages vorteilhafter.

Baurecht und Hypothek kombinieren? Das ist möglich

Ein Grundstück mit Baurecht besteht aus zwei verschiedenen, beleihbaren Teilen: Erstens das Land, das nach wie vor Ihnen gehört. Und zweitens die Baurechtsparzelle – das ist der Teil mit den Gebäuden, die dem Baurechtnehmer gehören.

Es bleibt Ihnen unbenommen, Ihr Land, wenn Sie es im Baurecht abgeben, mit einer Hypothek zu beleihen. So können Sie einen höheren Geldbetrag von der Bank erhalten, um damit Investitionen zu tätigen. Der Baurechtnehmer seinerseits kann die Baurechtsparzelle beleihen: Die Baurechtsparzelle ist eine Art „virtuelle“, juristische Parzelle. Sie enthält nur die Gebäude, die auf dem Grundstück stehen. Die Belehnung, die Einschätzung und der Marktwert der Baurechtsparzelle sind einer ähnlichen Dynamik unterworfen wie ein Gebäude mit «normaler» Landparzelle. Marktwert und damit Verkaufswert oder auch Bankenschätzwert können erheblich vom reinem Substanzwert nach oben abweichen.

Einkommen sichern ohne etwas verkaufen zu müssen

Das Land gehört Ihnen bereits. Im unbebauten Zustand bringt es jedoch keinen Ertrag. Klassischerweise entsteht Ertrag erst, wenn Sie das Land selbst bebauen und die Gebäude darauf vermieten – wofür hohe Investitionen und viele weitere Anstrengungen nötig sind.

Ein grosser Vorteil der Einkommenssicherung durch die Abgabe von Bauland im Baurecht ist, dass Sie eben nicht zuerst Aktivvermögen (Land) veräussern müssen oder zusätzliches Geld investieren müssen, um dann den Erlös erst wieder in neues Aktivvermögen anzulegen, um dann erst Einkommen zu generieren. Mehrere risikobehaftete Vorgänge werden mit der Vergabe im Baurecht ausgeschaltet. Ebenso ist das abgegebene Baurecht frei von Unterhalt, Erneuerung oder Gefahr des Untergangs durch Feuer, Überschwemmung etc.

Steuerthemen mitdenken

Ebenso können mit der Abgabe im Baurecht verschiedene steuerliche Problematiken gesetzeskonform umschifft werden, dies muss bei einer Renditebetrachtung zusätzlich mitberücksichtigt werden und schlägt sich günstig für eine Abgabe im Baurecht nieder. Auch oft vorhandene Diskrepanzen bei Landverkäufen durch Erbengemeinschaften lassen sich unter Umständen durch eine Abgabe im Baurecht diskret und einfach lösen.

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